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Wer entscheidet? - Rechtliche Hintergrundinformationen zum Thema "Stadtentwicklung" 
(verfasst: April 2007)
 

§ 1 des Baugesetzbuches (BauGB) verpflichtet die Gemeinde dazu, Bauleitpläne aufzustellen. Hierzu zählen insbesondere der Flächennutzungsplan (= vorbereitender Bauleitplan, der die Grundzüge der Flächennutzung einer Gemeinde festlegt) und die darauf fußenden Bebauungspläne (= verbindliche Bauleitpläne).

Aufgabe der Bauleitplanung ist, "die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten" (vgl. § 1 (1) BauGB). Ihr Ziel ist die geordnete städtebauliche Entwicklung der Gemeinde. Mit ihr legt sich die Gemeinde eine Selbstbindung auf, anhand derer sie letztlich bestimmte Nutzungen auf einem Grundstück zulässt bzw. untersagt. Was den örtlichen Handel betrifft, soll über die Bauleitplanung die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche einer Gemeinde (Orts-/Stadtkerne bzw. Nebenzentren) gesteuert werden.

Somit ist es nicht der Markt, sondern der in der Gemeindevertretung (hier: Stadtrat) beschlossene politische Wille, der die Stadtentwicklung lenkt (bzw. lenken soll). Die Bürger, die ihre Grundstücke in bestimmter Weise nutzen wollen, müssen sich vergewissern, ob sich ihre Vorstellungen in dem vom Bebauungsplan erlaubten Rahmen bewegen bzw. entsprechende Anträge stellen.

Doch auch die einzelnen Gemeinden können nicht frei entscheiden, wie sie sich entwickeln wollen. Sie sind an die Ziele der Raumordnung (= überregionale Planungen zur Gebietsentwicklung) gebunden. Praktisch bedeutet das, das eine Gemeinde nicht nach Belieben bestimmte Gewerbeansiedlungen zulassen kann. Statt dessen muss darauf geachtet werden, dass die Belange und Entwicklungschancen anderer Gemeinden der Region nicht beeinträchtigt werden. An einem einfachen Beispiel verdeutlicht heißt das praktisch: Eine Gemeinde kann nicht "einfach so" beschließen, auf der grünen Wiese einen großen SB-Markt anzusiedeln. Gemeinden aus der betroffenen Umgebung haben einen Anspruch darauf, dass ihre eigenen Ortskerne und Gewerbestrukturen durch eine überörtliche Planung geschützt werden. (Im konkreten Coesfelder Fall - Ansiedlung eines großflächigen Elektrofachmarktes in einem Sondergebiet in Coesfeld - hat die Bezirksregierung signalisiert, dass sie einen Fachmarkt von bis zu 2.400 m² als "unbedenklich" ansieht. Darüber hinausgehende Flächen für diese Art von Nutzung würden allerdings nicht genehmigt.)

Ein zentrales Element der städtischen Gebietsentwicklung ist die Festlegung des städtischen Kerngebietes und damit des zentralen Versorgungsbereiches einer Gemeinde. In ihm ist grundsätzlich jede Art von Handel und Dienstleistung erlaubt. Gleichzeitig unterliegt das Kerngebiet einem besonderen Schutz, der sich in der Festlegung des zentrenrelevanten Warensortiments niederschlägt. Solche Waren dürfen grundsätzlich nur im städtischen Kerngebiet verkauft werden. Allerdings können Einzelhandelsbetriebe, die außerhalb der Zentren kein zentrenrelevantes Warensortiment anbieten (z.B. Möbelhäuser),  im Rahmen ihres Randsortiments auch zentrenrelevante Waren verkaufen (z.B. Dekorationsartikel, Handtücher usw.). Dieses Randsortiment ist allerdings in seinem Umfang beschränkt (z.B. 7 % der Gesamtverkaufsfläche).

Auf diesem Wege sollen die Städte und Gemeinden die Entwicklung ihrer Ortskerne und Versorgungszentren lenken. Nicht der Markt, sondern die zentrale politische Planung sollen positive Ergebnisse bewirken.

Die Nachteile, die auf diesem Wege produziert werden, sollten dabei allerdings nicht übersehen werden:
  • Indem alle Anbieter mit zentrenrelevantem Warensortiment in die Innenstadt gedrängt werden, wird der Preis für Gewerbemieten deutlich nach oben gedrückt. Je knapper die innerstädtischen Gewerbeflächen, umso höher ist der  gewerbliche Mietzins - innerstädtische Verkaufsfläche ist nicht beliebig vermehrbar! Die drohende Konsequenz dieser Entwicklung: Kleine Gewerbetreibende können dem Kostendruck nicht mehr standhalten, so dass am Ende nur noch die Filialen überregionale Ketten, die die hohen innerstädtischen Mieten bezahlen können, in den Innenstädten übrigbleiben. Auch für alteingesessene Geschäftsinhaber, die bislang in ihrem eigenen Gebäude gearbetet haben, kann es am Ende interessanter sein, den eigenen Laden zu schließen und die Geschäftsräume für teures Geld an einen Filialisten zu vermieten.
  • Selbst wenn ein am Ort arbeitendes Unternehmen sich vergrößern und investieren will, kann dieser Innenstadtschutz diese Pläne zunicht machen: Innerhalb des Kernbereichs kann sich das Unternehmen nicht vergrößern (mangels geeigneter und bezahlbarer Gewerbeflächen), außerhalb darf sich das Unternehmen aufgrund seines innenstadtrelevanten Sortiments nicht ansiedeln. Der Innenstadtschutz verhindert hier Investitionen zum Nachteil der Stadt und der Bürger.
  • Andererseits treibt das erlaubte Randsoprtiment Blüten in ganz andere Richtung: So kann es passieren, dass z.B. ein großes auswärts gelegenes Möbelhaus trotz Innenstadtschutz mehr an innenstadtrelevanter Ware (Bettwäsche, Handtücher .ä.) anbietet, als in der gesamten Innenstadt zu finden ist. Das erlaubte "Randsortiment" macht es möglich!
  • Schließlich darf nicht vergessen werden, dass sich die Bürger letztlich nicht vorschreiben lassen, wo sie ihre Waren einkaufen. Menschen, die gern mit dem PKW vorfahren, um im großen Stil ihre Wocheneinkäufe zu tätigen oder durch Einkaufszentren bummeln möchten, lassen sich nicht in die Innenstädte zwingen.



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